【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2013年房市歷經(jīng)諸多政經(jīng)風(fēng)暴多空交錯(cuò)，包括：馬王政爭(zhēng)、奢侈稅修法研議延長(zhǎng)閉鎖期、央行總裁彭淮南示警利率調(diào)升以及QE政策退場(chǎng)疑慮，造成投資市場(chǎng)觀望意味濃厚，直到奢侈稅修正草案從大修變微調(diào)，以及美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)主席柏南克表態(tài)QE政策暫不退場(chǎng)後，市場(chǎng)維持游資充沛、低利的環(huán)境，觀望氣氛已漸淡化！而展望2014年房市趨勢(shì)，不少利多機(jī)會(huì)出現(xiàn)，包含各重大公共工程持續(xù)推動(dòng)，奢侈稅微調(diào)以及QE延退，但另一方面也將面臨政府重手打房以及下半年七合一選舉干擾，究竟2014年房市走勢(shì)如何，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企研室歸納出以下10大趨勢(shì)。
 
趨勢(shì)1、打房不手軟 短線投資客退場(chǎng)
 
財(cái)政部部長(zhǎng)張盛和日前表明打房不縮手，連日來(lái)加強(qiáng)查核力道，不僅針對(duì)預(yù)售屋紅單交易開罰，甚至對(duì)於特定豪宅區(qū)展開地毯式查稅，加上根據(jù)實(shí)價(jià)登錄行情，市場(chǎng)普遍預(yù)估2014年1月1日起將會(huì)大幅調(diào)高土地公告現(xiàn)值，土地增值稅將勢(shì)必提高！全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，2014年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場(chǎng)，改以強(qiáng)勁的自住買盤和長(zhǎng)期持有的購(gòu)屋族支撐房市，體質(zhì)將更加健全，也使房?jī)r(jià)走勢(shì)更加理性。
 
趨勢(shì)2、房?jī)r(jià)滿水位 宜選收益型產(chǎn)品　
 
臺(tái)灣房市火熱一路從大臺(tái)北地區(qū)延燒到桃園、臺(tái)中以及高雄，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，但近二年精華地段，房?jī)r(jià)在高檔盤整，隨著短線投資資金退場(chǎng)，一般購(gòu)屋族群也似乎察覺(jué)到房?jī)r(jià)過(guò)高，天花板效應(yīng)漸漸浮現(xiàn)！全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)表示，現(xiàn)今市場(chǎng)維持游資多、低利率、低稅率的環(huán)境，許多口袋夠深的購(gòu)屋族群基於「有土斯有財(cái)」的觀念，仍會(huì)選擇保守的收益型產(chǎn)品，雖然報(bào)酬率偏低，但比起定存還是高，大臺(tái)北精華地區(qū)報(bào)酬率約2-3％、外縣市主要商圈約3-5％，且相對(duì)於股票、基金等投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較低。
 
趨勢(shì)3、房貸放款趨於保守 購(gòu)屋族應(yīng)謹(jǐn)慎理財(cái)
 
央行總裁彭淮南對(duì)於房貸利率釋出警訊，金管會(huì)也示警房貸占銀行總放貸比例過(guò)高，近來(lái)各大型行庫(kù)基於風(fēng)險(xiǎn)考量，紛紛管控房貸放款成數(shù)，像是房貸龍頭土地銀行近來(lái)調(diào)高房貸利率至2.3-2.7％，貸款成數(shù)也僅剩約四成的水準(zhǔn)。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)建議，購(gòu)屋族群應(yīng)未雨綢繆，若有房貸需求應(yīng)盡早規(guī)劃，房貸比例不應(yīng)超過(guò)家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機(jī)動(dòng)利率；平日則須培養(yǎng)與往來(lái)銀行良好的信用紀(jì)錄，例如信用卡繳款正常、購(gòu)買基金等！
 
趨勢(shì)4、房市M型化 超級(jí)豪宅登場(chǎng)
 
政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購(gòu)換屋族群和長(zhǎng)期投資族群成為購(gòu)屋主流，尤其一千萬(wàn)元上下的都會(huì)區(qū)小宅或是郊區(qū)中小宅，仍為2014年最夯標(biāo)的！而屬於高資產(chǎn)族群的層峰人士基於長(zhǎng)期投資置產(chǎn)規(guī)劃，偏愛(ài)核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件！像是近期房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的中正區(qū)建案「松濤苑」、信義區(qū)建案「陶朱隱園」，以及101大樓正對(duì)面的「富創(chuàng)D3」，據(jù)傳開價(jià)挑戰(zhàn)400萬(wàn)元！其中亞太會(huì)館改建而成的「陶朱隱園」首創(chuàng)臺(tái)灣「車梯」設(shè)計(jì)，可供超跑進(jìn)出，且建物本身以順時(shí)鐘旋轉(zhuǎn)90度方式呈現(xiàn)宛如太極的「8」，每戶更擁有50坪的戶外庭園，由於產(chǎn)品稀有珍貴，料將吸引兩岸三地政商名流目光！
 
趨勢(shì)5、五都選舉將陷口水戰(zhàn) 預(yù)售屋大舉出籠
 
2014年年底將登場(chǎng)的「七合一」選舉被視為總統(tǒng)大選的前哨戰(zhàn)，全臺(tái)恐陷入政治口水浪潮，屆時(shí)除了造成購(gòu)屋族群對(duì)未來(lái)產(chǎn)生不確定感，恐怕也會(huì)無(wú)心買房，無(wú)奈選擇觀望！因此全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企研室預(yù)估，2014年上半年較下半年相對(duì)樂(lè)觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續(xù)假期「開打」！
 
趨勢(shì)6、奢侈稅微調(diào) 抑止炒作歪風(fēng)
 
特種貨物及勞務(wù)稅(奢侈稅)修正草案年底前送到立法院審查，原各家學(xué)者搖旗吶喊大修奢侈稅，最終因景氣萎靡不振，GDP跌破2％，財(cái)政部擔(dān)心大幅修法將重創(chuàng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，因此僅微調(diào)內(nèi)容，包含：2年閉鎖期、稅率都維持不變，而非都市土地，包含工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)用者等，將納入管制！全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分析，修法後將可抑制長(zhǎng)期以來(lái)炒作工業(yè)用地歪風(fēng)，健全房市，企業(yè)設(shè)廠土地成本也可望下降，有助於整體經(jīng)濟(jì)體質(zhì)提升！另一方面，農(nóng)地納入奢侈稅管制範(fàn)圍，加上農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法7月1日上路後，修法趨嚴(yán)，未來(lái)農(nóng)舍成屋產(chǎn)品更為稀有珍貴。
 
趨勢(shì)7、跟著交通建設(shè) 地段為買房王道
 
大臺(tái)北地區(qū)近十年捷運(yùn)網(wǎng)絡(luò)成形，軌道經(jīng)濟(jì)帶頭房?jī)r(jià)上漲，捷運(yùn)宅成為民眾購(gòu)屋首選，逐捷運(yùn)、交通建設(shè)而居，為現(xiàn)今買房不敗王道！繼捷運(yùn)信義線於2013年11月24日通車後，2014年也有重大交通建設(shè)逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運(yùn)三鶯線即將動(dòng)工，且貫通大臺(tái)北東西兩側(cè)的捷運(yùn)松山線，以及捷運(yùn)土城線頂埔站也預(yù)計(jì)於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運(yùn)所經(jīng)之區(qū)域房市，長(zhǎng)期持有具備抗跌又增值效益。
 
趨勢(shì)8、建商揮軍南下 中南部房?jī)r(jià)後市可期
 
如前言，大臺(tái)北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲趨緩，加上可開發(fā)素地稀少，許多建商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，揮軍南下，像是桃園、臺(tái)中、高雄均成為建商獵地首選！根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)，光是2013年1到10月核發(fā)建照的總樓地板面積，桃園縣達(dá)671萬(wàn)平方公尺，位居全臺(tái)之冠，此外臺(tái)中市、高雄市增幅最為驚人！全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分析，中南部一線地段土地價(jià)格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認(rèn)為中南部精華區(qū)地價(jià)不貴，且具有補(bǔ)漲效益，積極南下獵地，預(yù)估未來(lái)幾年將進(jìn)入大量推案高峰期。
 
趨勢(shì)9、詐騙案件頻傳 履約保證
 
中南部地區(qū)曾經(jīng)發(fā)生詐騙案件，有心人士探知房地所有權(quán)人不在國(guó)內(nèi)，便假冒所有權(quán)人，假藉出售不動(dòng)產(chǎn)之名義，利用偽造之權(quán)狀與身分證件行騙，透過(guò)不知情仲介媒合成交後，卻堅(jiān)稱買賣價(jià)金不高，要求在假日簽約、以現(xiàn)金支付簽約頭期款，且堅(jiān)持不願(yuàn)做履約保證，待款項(xiàng)收到後，即行逃逸。不動(dòng)產(chǎn)買賣是客戶人生中的大事，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)特別注重客戶權(quán)益及交易安全，並於日前推出「捍衛(wèi)交易安全，買賣履約享好禮」行銷活動(dòng)，目的就是希望能加強(qiáng)客戶對(duì)於買賣交易安全的知識(shí)，確保買賣雙方的權(quán)益，進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì)，建議購(gòu)屋族應(yīng)善加利用履約保證機(jī)制，由公正第三方(銀行或建築經(jīng)理公司)全程專戶保管價(jià)金，讓房屋交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低！
 
趨勢(shì)10、營(yíng)業(yè)員測(cè)驗(yàn)上路 房仲業(yè)汰弱留強(qiáng)
 
內(nèi)政部規(guī)定從2013年8月1日起規(guī)定，若欲取得不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員執(zhí)照，除了完成30小時(shí)訓(xùn)練時(shí)數(shù)外，都必須通過(guò)筆試測(cè)驗(yàn)；此外，內(nèi)政部地政司對(duì)房仲業(yè)所提供的「不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書應(yīng)記載事項(xiàng)」也正在研議增加更多項(xiàng)目，除了對(duì)標(biāo)的物本身應(yīng)提供更多詳盡資料外，也須增加對(duì)周邊環(huán)境的說(shuō)明。在此規(guī)定下，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，在激烈競(jìng)爭(zhēng)情況之下，百家爭(zhēng)鳴，房仲業(yè)質(zhì)量將汰弱留強(qiáng)，孱弱體質(zhì)的業(yè)者將會(huì)被淘汰，建議民眾應(yīng)尋求專業(yè)、可靠、具知名度且連鎖經(jīng)營(yíng)的正派合法業(yè)者提供房仲服務(wù)，提升房屋買賣交易品質(zhì)。
 
面對(duì)2014年房市多空挑戰(zhàn)，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)指出，臺(tái)灣整體經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、利率調(diào)升，以及QE退場(chǎng)時(shí)機(jī)仍為影響房?jī)r(jià)重要因素，預(yù)估未來(lái)一年房市將呈現(xiàn)「價(jià)緩漲、量微升」的狀態(tài)。